Numa das compras mais importantes da nossa vida cometemos uma série de erros que nos faz comprar uma casa / apartamento caro e cheio de problemas que só percebemos depois que nos mudamos. Saiba o que deve ser feito para não cair neste erro.
CASA / APARTAMENTO NOVO – UM PARAISO?
Quando começamos a nossa busca somos atraídos por anúncios na TV e nos jornais, além de stands no local, com promessas de um mundo idílico de sossego, vista deslumbrante, serviços diferenciados, piscina, área de lazer, facilidades de pagamento a perder de vista, além da promessa de status embutida num imóvel novo. O preço nos anúncios é do apartamento térreo, com a pior vista e no preço da prestação não vem discriminado nem o preço do sinal e nem das intermediárias.
Tudo não passa de um jogo de marketing que consegue transforma m... em goiabada. No final descobrimos que o barulho é insuportável, pois passa uma avenida em frente, a vista é dos vizinhos bisbilhotando a nossa vida, os serviços são todos pagos e caros, a piscina e a área de lazer eleva nosso condomínio às alturas o pagamento tem uma séria de intermediárias que nos deixa lisos e o status é mera ilusão.
Depois de que nos mudamos, a realidade aparece e muitas vezes o imóvel cai de preço e se quisermos vender teremos que sair no prejuízo.
As incorporadoras são mestres neste jogo de ilusão, afinal elas querem arrancar o máximo possível do nosso dinheiro. Portanto extremo cuidado na compra de um imóvel novo.
UMA EXPERIÊNCIA PESSOAL PARA ILUSTRAR
Moro no Rio de Janeiro, e há poucos anos atrás estive procurando um apartamento em Botafogo. Na minha busca me deparei com vários imóveis que tinham sido construídos recentemente. O bairro de Botafogo ainda é um bairro que tem muitas construções novas.
Todos os apartamentos nesta condição que visitei, e foram perto de uns 10, os proprietários estavam reclamando do grande prejuízo que tiveram, pois compraram por um preço inflado e agora estavam tendo que vender por uns 20% a 30% menos.
Normalmente quando há alguma valorização é porque todos os imóveis da região se valorizaram, independente de serem novos ou usados, e normalmente os usados valorizam mais.
PORQUE É MELHOR COMPRAR UM IMÓVEL USADO
Se você quer uma casa / apartamento moderno é melhor comprar um imóvel que tenha sido construído nos últimos 5 anos do que um que ainda esteja em construção. Você irá pagar pelo menos 20% menos e terá algumas vantagens adicionais:
· O imóvel já foi testado por alguns anos e foram consertados os principais defeitos que aparecem após a construção (que normalmente aparecem nos primeiros anos);
· O condomínio já tem um valor estabilizado, diferente de um imóvel novo onde o condomínio é uma previsão irrealmente baixa;
· O morador já colocou armários embutidos, luminárias e outras benfeitorias que normalmente ficam no imóvel numa venda;
· Posso me informar sobre meus vizinhos e problemas de segurança, já que a casa / apartamento já tem um histórico.
E PARA COMPRAR UM IMÓVEL USADO PARCELADO?
A única dificuldade na compra de um imóvel usado é o parcelamento. No imóvel novo todo pacote de parcelamento, com todas suas burocracias já está embutido no sobre preço que pagamos. No imóvel usado teremos que correr atrás de um banco para fazer este parcelamento.
Isto hoje não é mais nenhum “bicho de sete cabeças”, pois até a Caixa Econômica Federal e outros bancos públicos estão financiando imóveis usados. Basta termos um pouco de paciência e inclusive acharemos condições de financiamento até melhores que num imóvel novo.
ONDE DEVEMOS BUSCAR O IMÓVEL PARA COMPRAR
Para comprar um apartamento ou casa devemos procurar nos classificados dos jornais de maior circulação da cidade onde resido e no classificado na Internet de imóveis:
· OLX – classificados gerais, o de maior audiência no Brasil;
· VivaStreet – classificados gerais, o segundo de maior audiência;
· Primeira Mão – classificados de carros e imóveis;
Outra opção é procurar num buscador que reúne todos os principais classificados do Brasil, como o Wiju (link com o site).
Se desejo comprar numa região bem específica, vale também andar nas ruas e ver as placas de “vende-se” e perguntar para os porteiros ou moradores.
QUAL DEVE SER A ÁREA DE ABRANGÊNCIA DA PROCURA DE UM IMÓVEL
Quanto mais restrita a área de abrangência na procura de uma casa / apartamento, mais difícil será encontrar um bom ou ótimo negócio, já que a quantidade de ofertas será bem menor.
Idealmente, mesmo se já tenho um bairro em vista, é melhor adicionar na nossa busca, também alguns bairros vizinhos, já que isto irá ampliar em muito a quantidade de ofertas, dando uma visão muito mais clara do mercado.
CORRETOR DE IMÓVEIS
Jamais devemos ficar na mão de um único corretor, pois ai pagaremos mais caro e não veremos as melhores opções disponíveis.
Um corretor tem pressa de conseguir sua comissão o mais rápido possível, e imóveis em condições piores podem pagar comissões mais gordas. Afinal o interesse do corretor não é o seu interesse.
A maioria das pessoas só compra um imóvel na vida, portanto um corretor não necessariamente precisa formar clientela, já que os clientes sempre serão outros. Isto pode até fazer com que o corretor te empurre para um mau negócio e mesmo se você depois descobrir, isto não terá impacto nos futuros negócios deste corretor.
CARTA DE VISITA OU EXCLUSIVIDADE
Jamais assine uma carta que o corretor te apresenta para registrar que você visitou ou está vendo o imóvel com ele. Este tipo de carta serve como uma amarração de que o negócio com aquele imóvel só possa ser feito através dele.
Só que o mesmo imóvel apresentado por diferentes corretores pode ter preços diferentes e neste caso se você assinou uma carta de exclusividade, você terá que negociar o imóvel através deste corretor, que pode já ter inflado o preço do imóvel, portanto um péssimo inicio de negociação.
Alguns corretores inflam alguns preços de imóveis para ganhar comissões maiores ou para induzir sua compra para outro imóvel que ele tenha interesse de vender (como explicado abaixo).
TÉCNICA DE VENDA DE IMÓVEIS POR CONTRASTE
Uma técnica muito comum neste mercado é a utilização do princípio do contraste. Nesta técnica são apresentados alguns imóveis ruins e caros e uns poucos medianos, mas não tão caros. O consumidor fica com uma falsa impressão do mercado e pelo contraste acaba achando o imóvel mediano, ótimo e barato (em comparação com vários outros ruins e caros).
O corretor consegue com isto apressar uma decisão e te leva a fazer um negócio mediano, quando seria possível fazer um negócio bom ou até ótimo.
REGISTRE NUM FICHÁRIO TODOS OS IMÓVEIS VISITADOS
Para você poder tomar uma decisão melhor, o ideal é fazer uma ficha com um “check-list” para toda casa / apartamento que você for visitar, registrando nela todos os dados do imóvel, como endereço, preço, metragem, quantidade de cômodos, tamanho de cada cômodo, vagas de garagem, vista do imóvel, estado de conservação, benfeitorias de cada cômodo, armários embutidos, além do contato com o vendedor / corretor.
Com estas fichas fica muito mais fácil fazer um quadro equilibrado para uma futura tomada de decisão.
COMO DEVEMOS FAZER A VISITA A CASA / APARTAMENTO
Quando formos visitar uma casa / apartamento devemos fazer de dia, pois em muitos imóveis a luz está desligada e não conseguimos enxergar bem a vista das janelas de noite.
Não devemos expressar nenhuma opinião / impressão durante a visita, pois qualquer opinião, principalmente positiva, pode prejudicar numa futura negociação.
Gostar de um imóvel e aparentar que gostou dificulta muito se conseguir descontos na compra do mesmo.
CHECK-LIST PARA A COMPRA DE UM IMÓVEL
Para não esquecermos tudo que temos que ver e perguntar, o ideal é no “check-list” já ter todos os pontos a serem visto:
· Endereço completo do imóvel;
· Preço do imóvel;
· Metragem total do imóvel;
· Tem vagas de garagem?
· Quantos cômodos e quais são suas metragens?
· Tem armários embutidos em que cômodos e em que estado?
· Que outras benfeitorias estão inclusas no imóvel?
· Qual a vista de cada janela? Tem favela? Tem vizinho bisbilhoteiro? Tem rua ou avenida muito movimentada? Tem barulho?
· Tem alguma infiltração / vazamento visível?
· Todas as torneiras e descargas funcionam?
· Qual o estado da pintura e revestimentos?
· Qual o estado das instalações elétricas?
· Qual o estado do prédio (para apartamentos)?
· Qual o estado do condomínio?
· Qual o estado da rua / bairro?
· Tem escola / posto de saúde / hospital perto?
· Tem condução adequada do trabalho / escola para o imóvel?
· Quanto tempo demora o deslocamento para o trabalho / escola?
SE O IMÓVEL FOR ADEQUADO
Se o imóvel interessar, alguns outros pontos a serem vistos:
· Nome / Telefone / email do vendedor / corretor;
· Qual o valor do condomínio (veja a últimas 3 boletas pagas);
· Qual o valor do IPTU (veja o último carnê de IPTU);
· As vagas de garagem estão na escritura ou na convenção do condomínio? (tem maior valor se estão na escritura, pois ai não podem nunca ser alteradas);
· Para compra parcelada, se aceita carta de crédito.
CERCANDO POR TODOS OS LADOS
Mesmo com todos os pontos acima algumas surpresas podem ainda existir. Para diminuir a quantidade de surpresas e maior segurança faça uma pequena entrevista com os seus vizinhos / porteiros:
· Teve algum assalto no prédio ou nas casas próximas?
· A rua / avenida é segura?
· Os outros vizinhos são muito barulhentos? Tem cachorro que late toda hora?
· Para o vizinho de baixo: Tem alguma infiltração que vem do apartamento de cima?
· Para o vizinho de cima: Tem alguma infiltração do seu apartamento para o apartamento de baixo?
CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS
Não comece nenhuma negociação sem ter a Certidão de Ônus Reais recente (com menos de 30 dias) em mãos. Este documento certifica quem é o proprietário do imóvel e se tem alguma hipoteca ou gravame no mesmo.
Não recomendo a compra de imóveis que ainda estejam em espólio (cujo proprietário tenha falecido e ainda esteja em inventário) ou que tenha qualquer hipoteca ou gravame. Neste caso só vale a pena se você tiver um bom advogado especializado em direito imobiliário para te assessorar. Normalmente estes imóveis são vendidos com um preço abaixo de mercado, mas podem ter uma situação que demore anos para regularizar.
PREÇO APARTAMENTO / CASA COMEÇA INFLADO
A maioria das pessoas que coloca um imóvel a venda, põe no preço do imóvel alguma margem para futura negociação. Se você não negociar irá pagar um preço acima daquele que o proprietário pretendia vender. É o famoso “se colar colou”.
PROPONHA DESCONTOS DE 10% A 30%
Escolha de todos os imóveis pelo menos os que mais te agradaram, sem considerar a questão do preço. Quanto maior a escolha, maior a probabilidade de se fazer um bom negócio. Faça agora proposta, de boca, em todos os imóveis que te agradaram, com preços de 10% a 30% mais baratos do que aqueles apresentados (maior desconto naqueles que estão mais fora de preço de mercado). Diga que você vai fechar negócio com aquele que fechar primeiro na sua proposta.
Se o imóvel foi apresentado através de um corretor, faça a proposta através do mesmo, pois o corretor também tem interesse que um negócio seja fechado rapidamente e irá apresentar argumentos para o vendedor para ele aceitar a proposta. Isto é muito mais eficiente do que você fazer a proposta diretamente, pois para o proprietário o comprador é uma parte interessada em diminuir o preço e o corretor é “neutro” (vão engano).
Esta técnica dá um sentido de urgência e concorrência junto aos vendedores, mostrando que você tem várias opções em mãos, e que ele pode perder o comprador se não for rápido.
PROPOSTA POR ESCRITO
Só faça a proposta por escrito, se isto for uma exigência do vendedor e se tiver um prazo de validade bem curto (escrito na proposta) de no máximo dois dias. Com isto você imprime o mesmo senso de urgência da proposta oral.
NEGOCIAÇÃO FINAL
Claro que você receberá algumas contrapropostas e você deve analisar se deve fechar ou mandar ainda outra proposta, só que esta tem que ser final, pois se não o vendedor já captou que sempre pode conseguir algo mais.
FECHAMENTO DE NEGÓCIO
Quando finalmente o negócio for fechado, cerque-se de todos os cuidados quanto à documentação.
Se você precisa de financiamento, vá antes de fechar negócio para os bancos para ver qual a documentação necessária. Esta documentação, normalmente, já é suficiente para evitar problemas.
COMPRA DE APARTAMENTO / CASA A VISTA
Se você for comprar a vista, antes de qualquer pagamento, peça (ou tire você mesmo) uma Certidão de Ônus Reais nova, tire cópia do último carnê de IPTU, dos 3 últimos condomínios pagos e da identidade / CPF dos proprietários.
Se você quiser amarrar o negócio faça um Recibo de Sinal (existem vários modelos disponíveis na Internet) com um valor de no máximo 10% do valor da venda com uma cláusula de multa padrão por desistência, que é de devolução em dobro para o proprietário e de perda do sinal para o comprador.
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Se você for “marinheiro de primeira viagem” escolha um Cartório de Registro de Imóveis indicado por um amigo que poderá te indicar os passos a seguir, inclusive quanto ao Recibo de Sinal. Uma relação completa de cartórios pode ser encontrada no site do Ministério da Justiça.
Informe-se quanto aos custos de escritura definitiva e de registro da escritura, além do imposto de transmissão. Estes custos variam de estado para estado e de município para município, mas numa estimativa aproximada pode-se considerar R$ 1.500,00 para escritura + registro e de 2% do valor da venda para o imposto de transmissão.
O próprio Cartório normalmente tem um despachante que pode tirar todas as certidões necessárias (que são de responsabilidade do vendedor), mas o vendedor pode preferir tirar ele mesmo, pois ai sai mais barato.
MAIS ALGUMA DÚVIDA?
Sei que este assunto é complexo e, portanto se depois de todas as explicações ainda restaram algumas dúvidas, fique a vontade de colocar comentários nesta postagem, que serão prontamente respondidas.
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